Категория: новости03.10.2019

Новостройки по эскроу перестают быть редкостью на рынке Петербурга и пригородов. Новую схему продаж уже начали пробовать с десяток застройщиков. Кусаются ли цены на такие квартиры?

БН разбирался, кто из петербургских застройщиков перешел на новый закон о долевом строительстве и почем покупателю обойдутся квартиры по эскроу.

ТОРГУЮТ ПО-НОВОМУ

С 1 июля в стране изменился порядок продажи жилья в новостройках. Застройщик теперь должен получать у чиновников заключение о строительной готовности своего объекта (30% или 15%) и объемах продаж (10%). Если до этих критериев стройка не дотягивает, то продавать жилье нужно исключительно по новой схеме ДДУ – через эскроу-счета. Напомним, что в этом случае деньги покупателя-дольщика поступают на спецсчет в аккредитованном банке, а застройщик вынужден дальше строить на свои кровные либо на заемные средства.

Абсолютное большинство девелоперов сумели уберечься от новых правил. По оценкам чиновников, как минимум 70% всех строящихся объектов в Петербурге и Ленобласти можно и дальше продавать по старинке. Тем не менее жить только на старых запасах не получится, и многие застройщики сейчас вынуждены отрабатывать продажу квартир через эскроу. 

До 1 июля в Петербурге и Ленобласти насчитывалась лишь пара таких застройщиков. Так, компания «Строительный трест» еще в конце прошлого года перевела на эскроу десятый лот (девятиэтажный дом на 200 квартир) ЖК «New Питер» в поселке Новоселье Ломоносовского района. В Петербурге компания «Главстрой – Санкт-Петербург» к лету начала продавать квартиры в одном из корпусов 16-й очереди «Северной долины». К осени, спустя два месяца после наступления часа Х, таких первопроходцев на рынке стало на порядок больше.

По данным БН, сейчас продажи по эскроу в некоторых своих проектах или отдельных очередях запустили компании RBI, «Арсенал-Недвижимость», «Мегалит – Охта Групп», Glorax Development, «РСТИ» («РосСтройИнвест»), «КВС» и ряд других застройщиков. В отделах продаж этих девелоперов данную информацию подтвердили. В основном это котлован со сдачей в 2021–2022 годах.

Пока таких квартир представлено немного. И на общую ценовую картину рынка они никакого влияния не оказывают. Хотя денег за них зачастую просят больше – в продажную стоимость жилья некоторые застройщики начали закладывать возросшие затраты.

ДОРОГОГО СТОИТ

В основном на эскроу застройщики переводят небольшие объекты, пополнявшие рынок в конце прошлого или в текущем году. И, как правило, это проекты в высоких ценовых сегментах, далекие от масс-маркета. К примеру, компания RBI перевела на расчеты с покупателями через эскроу-счета сразу три cвоих проекта (дом премиум-класса Futurist на Барочной улице и два объекта бизнес-класса: ЖК «Болконский» и комплекс апартаментов Studio Moskovsky на Заозерной улице). Компания «РСТИ» стала продавать по новой схеме квартиры в ЖК элит-класса Familia на Петровском острове. Компания «КВС» в августе объявила о старте продаж в «Клубном доме Б57» на Благодатной улице. Здесь с самого начала квартиры можно приобрести исключительно через эскроу-счета.

Есть и примеры крупных проектов масс-маркета, когда в одном и том же комплексе квартиры на котловане можно купить и по старой аккредитивной схеме, и по новой – через эскроу-счет. Как правило, квартира по эскроу дороже либо предполагает более поздний срок сдачи дома.

К примеру, в ЖК «Приморский квартал» от компании «Мегалит – Охта Групп» на новую схему переведен один из корпусов со сдачей в 2023 году: однушка общей площадью в 41 кв. м здесь предлагается за 4,4 млн руб. Аналогичные квартиры, но в корпусах со сдачей на год-два раньше, реализация которых идет по старой схеме, можно купить за 4,5 млн руб. (108–111 тыс. руб. за кв. м). То есть примерно по той же цене.

Но есть и разительные контрасты. Компания «РСТИ» («РосСтройИнвест») практикует разные схемы продаж в ЖК Terra на Черной речке. Однушку площадью 38 квадратов в первой очереди со сдачей в третьем квартале 2021 года можно приобрести за 4,59 млн руб. Во второй очереди, которая продается только через эскроу и сдается почти на год позже, близкая по метражу квартира обойдется уже в 5,34 млн. Переход на эскроу увеличил цену, лаконично объясняет менеджер отдела продаж компании.

В некоторых случаях покупателя по эскроу привлекают дополнительными скидками, и разница цен не так бросается в глаза. К примеру, в жилом комплексе Golden City от Glorax Development 45-метровую однушку в корпусе со сдачей во II квартале 2022 года предлагают за 4,3 млн. Такую же квартиру без эскроу в корпусе со сдачей на год раньше можно купить уже за 5,3 млн.

КОТЛОВАН НА ВЫБОР

Среди застройщиков Ленобласти также все больше последователей новой схемы продаж. Правда, в соседнем регионе в основном возводят новостройки масс-маркет, и цены на квартиры ведут себя более сдержано. Но и здесь при одинаковой цене на квартиры ждать окончания строительства корпусов с эскроу придется дольше.    

К примеру, компания «Арсенал-Недвижимость» перевела на продажи по эскроу один из домов в ЖК «Энфилд» в Мурино со сдачей в четвертом квартале 2020 года. Однушка общей площадью 38 квадратов здесь продается за 3,5 млн руб. Но в соседнем доме со сдачей во втором квартале 2020-го аналогичные квартиры с долевкой идут примерно по той же цене. Зато ждать на полгода меньше.

У компании «КВС» в ЖК «Новое Сертолово» на новую схему перешел один из корпусов с вводом в конце 2021 года. Покупка 40-метровой однушки обойдется здесь в 3,14 млн. Однокомнатные квартиры в соседнем корпусе, который продается по-старому, стоят лишь немногим дороже. Но ввод в эксплуатацию почти на год раньше.

У других застройщиков чем дальше срок сдачи, тем дешевле квартира по эскроу. В Ломоносовском районе компания «ЛенРусСтрой» продает по новой схеме квартиры в новом корпусе ЖК «Новое Горелово»: 40-метровую однушку в доме со сдачей в III квартале 2021 года можно купить за 2,76 млн. Похожий вариант в доме с вводом в конце 2020-го будет стоить уже 3,58 млн.

ПЛАНЫ НА МИЛЛИОН

Прогнозы о том, что при эскроу застройщики уже чуть ли не на стадии котлована будут выставлять цену готовых квартир, разумеется, далеки от реальности. По крайней мере это невозможно в рамках крупных проектов – тогда в соседних корпусах с высокой степенью готовности жилье окажется существенно дешевле.

Впрочем, пока объемы продаж по эскроу, как и успехи в получении проектного финансирования, у застройщиков двух регионов весьма скромные. Как свидетельствуют свежие данные Центробанка, к исходу августа девелоперами в Петербурге было заключено 11 кредитных договоров с банками на общую сумму 14,4 млрд руб. и для покупателей открыты 167 эскроу-счетов. В Ленобласти – пять кредитных договоров на 8,2 млрд руб., зато жилья по новой схеме продано больше – 674 квартиры. Судя по всему, проблемных объектов в 47-м регионе в разы больше и покупатель здесь активней выбирает эскроу, как более безопасную схему приобретения жилья.

В целом жилье по эскроу постепенно перестает быть редким товаром на рынке новостроек. По данным единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), где застройщики обязаны размещать информацию о себе и строящихся объектах, только в Петербурге на новую модель с использованием эскроу уже должны перейти 18 объектов (747 тыс. кв. м жилья). Еще 13 таких разрешений на строительство (380 тыс. кв. м) – на руках у застройщиков Ленинградской области. То есть на рынке новостроек агломерации к переходу на эскроу заявлено проектов на миллион квадратных метров.

Пока столько объектов мы не насчитали. В отделах продаж некоторых застройщиков сообщают, что по ряду объектов переход на эскроу отложен – будут тянуть до последнего, иначе придется задирать ценники. В двух компаниях, впрочем, сообщили о переходе на новую модель по ряду проектов в течение месяца-двух.

Отметим, что самые крупные застройщики на рынке новостроек – «Группа ЛСР», Setl City и др. – вовсе не торопятся запускать новые проекты по эскроу. А всем остальным игрокам в сегменте масс-маркет придется действовать с оглядкой на сопоставимые по параметрам объекты, с эскроу они или нет, и выдерживать примерно одинаковые цены. Иначе покупатель просто откажется брать.

Ссылка на источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254927/